Immobilien Zeitung: Sorgen um Gesundheit des Hotelmarkts
This year´s Brand X-Ray session at IHIF, hosted by Michael Widmann, Managing Partner of PKF hotelexperts, examined four brands - YOTEL, The Student Hotel, Zoku, prizeotel. Read more at the article published in Immobilien Zeitung.
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Die Goldgräberstimmung aus den vergangenen Jahren war auf dem diesjährigen International Hotel Investment Forum (IHIF) nicht mehr zu spüren. Große Expansionspläne und neue Hotelmarken gab es dennoch zahlreich.
Auf dem IHIF wurde die Verfassung einiger Hotelmarken getestet. Denen geht es gut, aber ob der Gesundheit des Markts hat "Chefarzt" Michael Widmann von PKF hotelexperts Bedenken.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Maurer
Eine durchwachsen positive Stimmung herrschte dieses Jahr auf dem IHIF. Eigentlich ist die Ausgangslage im doppelt zyklischen Geschäft mit Hotelimmobilien bestens: Seit Jahren eilen sowohl die Übernachtungszahlen als auch insbesondere der Transaktionsmarkt für Hotelimmobilien von Rekord zu Rekord. Trotzdem: Die Euphorie und Goldgräberstimmung aus den vergangenen Jahren war nicht mehr zu spüren. Andererseits sind auch die Pessimisten leiser geworden. "Vielleicht gibt es auch eine sanfte Landung", sagt einer, der bereits seit längerem mit einem Crash rechnet und damit bisher daneben lag.
Natürlich waren auch die Extrempositionen vertreten. "Die Stimmung ist gut. Von drohender Blase, Brexit und Wahlrisiken ist bei Hotelinvestments nichts zu spüren", meint Treugast-Geschäftsführer Michael Liedl. Vielmehr gebe es weiter einen großen Anlagedruck und volle Pipelines bei den Entwicklern. Zum Flaschenhals könnten dagegen die fehlenden Betreiber werden.
Michael Widmann, Managing Partner bei PKF hotelexperts in Wien, geht dagegen davon aus, dass der Höhepunkt im Zyklus erreicht ist. Zum einen seien die Renditen in Großbritannien und Deutschland auf ein Niveau gesunken, das für manche Anleger nicht mehr interessant sei, zum anderen verweist er auf Indizien für steigende Zinsen und mögliche Verwerfungen auf der politischen Ebene. "Ob das schon erste Anzeichen für eine Korrektur sind oder ob wir noch auf einem Plateau sind, auf dem es noch eine Weile stabil bleibt, lässt sich aber nicht sagen."
"Ich kann mich nicht an Zeiten mit so vielen politischen Risiken erinnern", sagte auch Roger Bootle, Gründer und Präsident des Wirtschaftsforschungsunternehmens Capital Economics, angesichts von Trumps Politik, aber auch den zunehmenden ökonomischen Ungleichheiten in der Eurozone. Er geht zudem davon aus, dass die Zinsen früher, schneller und höher steigen werden als weithin angenommen.
Die meisten dürften es aber halten wie Richard Solomons, Chef der InterContinental Hotels Group (IHG). In einem von IHIF-Veranstalter Questex verbreiteten Interview sieht er ebenfalls die politische Unsicherheit, die kurzfristig schlecht für Investments sei. "Wir sind auf Menschen angewiesen, die sich Geld leihen und in Hotels investieren. Unsicherheit ist da nicht hilfreich." Andererseits sei das Geschäft nun mal zyklisch. "Wir versuchen mit Eigentümern zusammenzuarbeiten, die langfristig denken. Wir denken langfristig und wir finanzieren unser Geschäft konservativ." Wer heute investiere, müsse möglicherweise in den kommenden Jahren einige Herausforderungen überstehen, aber in einem langfristigen Geschäft müsse man das aushalten.
Dass die Stimmung nicht mehr ganz so euphorisch ist, zeigt sich auch an der Resonanz des IHIF selbst. Zwar kamen laut Veranstalter wieder über 2.000 Besucher nach Berlin, aber auf den Ausstellungsflächen fanden sich einige Lounges und Lücken an Stellen, an denen im vergangenen Jahr noch Aussteller standen.
Trotz allem gab es auch dieses Jahr wieder zahlreiche Expansionsankündigungen von Hotelgesellschaften und neue Marken, die sich etablieren wollen. Die US-Hotelkette Hilton etwa will die Anzahl ihrer deutschen Standorte in den nächsten Jahren um 17 erweitern, sechs Hotels mit einem Investitionsvolumen von 120 Mio. Euro sollen noch 2017 eröffnen.
Die Hotel- und Hostelkette Meininger möchte ihr Portfolio von aktuell 17 Hotels in Europa bis 2021/2022 sogar verdreifachen und zudem in Asien und den USA expandieren. Ein ehrgeiziges Wachstumsprogramm hat auch Leonardo Hotels. Die Berliner Kette mit israelischen Wurzeln will die Zahl ihrer deutschen Standorte innerhalb von fünf Jahren von rund 50 auf 100 verdoppeln, wie Daniel Roger, General Manager der Leonardo Hotels Europa, gegenüber der Immobilien Zeitung erklärte. Leonardo möchte dabei sowohl in bereits besetzten Märkten die Präsenz ausbauen als auch gerne in neuen Märkten wie Stuttgart, Freiburg oder Erfurt Flagge zeigen. Das Unternehmen kann dabei pachten oder selbst in Immobilien investieren - rund zwei Drittel des Portfolios gehört auch Leonardo.
Wie im vergangenen Jahr wurden wieder einige neue Marken einem "Gesundheitscheck" aus finanzieller, rechtlicher und vertraglicher Sicht im Hinblick auf deren Roll-out-Potenzial unterzogen. Die niederländische Aparthotelmarke Zoku konnte die als Ärzte verkleidete Jury in fast allen Punkten überzeugen. Gut kam sowohl an, dass Zoku Pachtverträge und Co-Investments anbietet, als auch dass die Zimmer Standardgrößen haben und entsprechend drittverwendungsfähig sind. Einziger Kritikpunkt war, dass die loftartigen Zimmer sehr hoch sind und damit u.U. ein vorgegebenes Bauvolumen nicht effizient ausgenutzt werden kann, wie Tarna Schmidt von pure developments ausführte.
Juryvorsitzender Widmann bezeichnete Zoku als eine der ausgeklügeltsten Hotelmarken, allerdings brauche das Produkt hochpreisige Metropolen mit vielen zahlungskräftigen jungen Menschen. Als solche passende Metropolen sehen die Zoku-Macher Berlin und Hamburg an, die beide mehr als ein Zoku vertrügen, erklärt Johannes Menge, verantwortlich für das Development im deutschsprachigen Raum. Über erste Projekte verhandelt er bereits. Im zweiten Schritt kann sich Menge dann München und Frankfurt vorstellen.
Ordentlich verkauft hat sich auch prizeotel, etwas überraschend wurde aber ausgerechnet das Alleinstellungsmerkmal, nämlich das Design von Stardesigner Karim Rashid, kritisiert. Erich Bernard von BWM Architekten, der für die Bewertung von Architektur und Design zuständig war, bemängelte, dass die Häuser immer die Handschrift von Karim Rashid tragen und alles an ihm hänge. Widmann ist das Design zu radikal, es werde aber wärmer, konstatierte er eine Entwicklung, die prizeotel-Developer Connor Ryterski bestätigte. "Wir gehen beim Design mehr in Richtung Investorenfreundlichkeit." Dass das allerdings bei einem Stardesigner eine Herausforderung ist, musste er gleichfalls einräumen: Ebenso wie es andernorts Verantwortliche für Press und Investor Relations gibt, gibt es bei prizeotel jemanden für Designer Relations.
Immobilien Zeitung, von Peter Maurer